更新条例将助推双区建设,破解城市更新难题

发布时间:2020-07-22  文章来源:英联不动产集团

2020年7月20日,千呼万唤始出来的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)正式向社会各界征求意见。《条例》中亮点不少,但也存在一些问题,有待进一步探讨。

 1

签约达到95%后可实施“个别征收”,破解拆迁难题

《条例》中关注度最高的是解决“钉子户”的途径。早前流传较多的是“搭建谈判平台”“司法裁决机制”“点状征收”等,本次征求意见稿在采纳了多方意见基础上提出了签约达到95%后可采用“个别征收+行政诉讼”的处置方案,由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿,物业权利人对征收决定不服的,可以向人民法院提起行政诉讼。针对旧住宅区,适用“行政调解+个别征收+行政诉讼”,旧工业区、旧商业办公区以及城中村已处理确认的历史违建,适用“个别征收+行政诉讼”。值得注意的是城中村不属于“已处理确认的历史违建”的物业无法采用个别征收模式。

《条例》中还提到“政府实施个别征收取得的物业权利,在不低于原有搬迁补偿标准的基础上,由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案”,该方式的提出解决了政府征收所取得的土地如何出让给市场主体的难题,打通了征收收回用地与协议出让之间的通道,不失为一大创新。

 2

旧住宅小区门槛提高,规则更明晰化

(1)

更新意愿比例提高至双95%

针对建筑物区分所有的旧住宅小区,意愿征集比例由原来“专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利主体且占总人数2/3以上的权利主体同意”的2/3比例要求提高到95%,且时间限定在12个月内。

(2)

违规进行旧住宅区前期工作可能面临处罚

市场主体擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作的,将可能面临200万元以上300万元以下罚款。

(3)

给出旧住宅区搬迁补偿指导标准

原地产权置换:按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿,产权置换面积因误差导致不足的,由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿;超出面积误差在3%以内的,物业权利人可以不再支付超面积部分的房价。由于备案价格与实际销售价格有差异,如按此进行补偿,可能会导致业主利益受损进而容易引起纠纷。

异地产权置换:安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算。

货币补偿:按照我市房屋征收相关规定确定。按现行征收政策补偿标准以市场评估价进行补偿,如补偿价格低于提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的,还可给予置业补助。

公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的,按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。此类带有公益性质的更新项目补偿标准与棚改标准进行了接驳。

(4)

新增旧住宅区咨询委员会

鉴于旧住宅小区城市更新的复杂性,《条例》新增了旧住宅区咨询委员会作为项目计划立项的决策参考机构,区政府将参考咨询委员会会议形成的咨询意见作出审批决定。咨询委员会由“1名主任委员+18名委员”组成,主任委员由分管城市更新的区领导担任,委员包括公务委员和专家委员,其中,公务委员在市城市更新部门和区政府相关主管部门中产生,不超过8名;专家委员由土地、规划、估价等领域专家组成,从专家库中随机抽取,不少于10名。

(5)

旧住宅区市场主体选定标准由双90%提高到单一95%

搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案由原来的“经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体”双90%比例要求提高到“经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后,公开选择市场主体”的单一95%要求。

(6)

旧住宅区搬迁难诉前救济途径:调出计划或行政调解

对于合法旧住宅区城市更新项目,自市场主体选定之日起12个月内签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时,该项目调出城市更新单元计划;12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时,市场主体按照《条例》规定的搬迁补偿标准与未签约业主进行充分协商,协商不成的,可以向项目所在地的区政府申请行政调解,区政府也可以主动调解。

(7)

旧项目可适用新政策解决拆迁难题

《条例》实施之前,城市更新单元计划已经批准的旧住宅区城市更新项目,签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积比例不低于95%的,可采取个别征收模式推动项目落地。

 3

衔接历史违建认定处理,补偿显刚性

(1)

物业权利人需核查确认后方可签协议

《条例》中提到“区规划土地监察部门和辖区街道办事处等单位对历史违建的物业权利人进行核查,经核查确认的物业权利人方能与市场主体签订搬迁安置协议”,该条款具体执行难度与操作性有待实践检验。

(2)

与未经核查确认的物业权利人签约可能面临处罚

市场主体违反规定与未经核查确认的物业权利人签订搬迁安置协议的,将可能面临50万元以上100万元以下罚款。

(3)

补偿标准按相关征收政策确定,谈判难度加大

《条例》中明确历史违建的搬迁安置补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定,不属于两规和三规处理范围的违法建筑,原则上不予补偿。过去十多年城市更新以协商方式市场化补偿标准,在消化历史违建上功不可没,现衔接土地整备、历史违建处理,补偿显刚性,此类谈判预计较原来将面临一定困难。

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明确各类物业搬迁补偿标准,有利于引导市场预期

除上述旧住宅区和历史违建,《条例》还明确了“旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁安置补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。”“其他情形建筑的搬迁安置补偿,由市场主体与物业权利人自行协商确定。”该补偿标准与现行政府征收补偿标准进行衔接,有利于合理引导市场预期。但由于征收对此类物业的补偿以货币补偿为主,符合本市产业导向或属鼓励发展项目的工业用房,可按规定给予安排用地,在非农建设用地指标范围、征地返还用地内的商业用途房屋可进行产权调换,未来如何与现有城市更新补偿进行有效衔接需要进一步探讨。

 5

新增预告登记,有利于规范交易市场

《条例》新增了产权冻结的规定,即搬迁安置协议签订后,市场主体可以按约定向不动产登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,不动产登记机构不予受理不动产转移、抵押或者变更登记等业务。预告登记的提出,有利于规范被搬迁房屋交易市场,防止签订协议后业主对外转卖房屋、尤其是一房多卖等引起的纠纷。此外,回迁房不受限购限售政策约束的特点,近年来获得了不少人的关注,交易规模在逐渐增大,预告登记的设立将有利于规范回迁房交易市场,使之被纳入到政府管控范围之内。

 6

 取消功能改变类城市更新

《条例》规定城市更新包括综合整治和拆除重建两类,取消了原来的功能改变类城市更新。