《住宅与房地产》：关于重现深圳城市化进程，保护典型城中村的几点思考

一、城中村现状：500万人的憩栖家园

深圳的城中村是在深圳高速发展的城市化进程中形成的，原村落的全部或大部分土地收归国有后，村民被纳入城镇范围转为社区居民，但仍在原有房屋居住，从而演变成城中村。

据统计，历史上深圳全市共有“城中村”约437个，总用地面积约93平方公里。目前，深圳市住宅总量约4亿平方米，其中城中村占了约1/3，约500万人住在城中村。

因此，城中村无论对原村民，还是外来务工者、已扎根深圳的老深圳人都有非比寻常的存在意义。

二、城中村价值：深圳精神的标志，万千奋斗者的梦想聚集地

随着深圳城市的快速发展，土地资源日益稀缺，城中村的数量也在逐年减少。在许多人眼里，城中村就是“脏、乱、差”的代名词。

但事实上，城中村更是深圳精神的标志，聚集了一批充满激情活力、充满创新、创业精神的寻梦人群，尽管并不是一个理想的居所，却是无数深漂族来到一座陌生城市得以落脚的重要场所。

（一）城中村作用：承担了深圳最基本的住房保障功能，保护了城市文化的多元化

一个城市除了阳春白雪，还要有下里巴人，这个城市才会充满活力，城市文化才可能呈现多元性。深圳城中村容纳了超一半的深圳外来务工人口，它是真正具有市场价值的廉租房体系。正是这些密集住宅作为廉租房，使得居有其所，丰富的内部街巷为小商贩提供生存空间。这里的低门槛给了这些来深人更多的参与这座城市空间的可能性。在这个充满活力的地方，普通人能有更多创新和创造的空间。试想一下，对于那些抱着梦想，抱着希望而来，渴望在这座城市立足，渴望能够成为“深圳人”的深漂族，没有城中村，一个月收入3000元的人，能生活在哪里？

（二）城中村文脉：城中村既是深圳城市历史文化的一部分，更是草根奋发图强文化的见证者

空间上，城中村身处城市之中，是一个城市的有机组成部分。在历史上，城中村甚至比这座城市的历史还早，它见证了这座城市的变迁。城中村是深圳草根文化的生长地，也在一定程度上体现了城市生活和景观的多样性。如果有一天城中村被彻底地毁掉，深圳的这种草根文化也全被毁掉了。

 每一个城中村里都是由宗族血缘关系维系，每一座城中村都有个人的家族史，乃至于深圳的发展史。其中所代表的文化韵味也正是这座“年轻”的城市所欠缺的，一旦拆掉，城市的根也就被拆除了。

（三）城中村文化：深圳包容文化的发源地和基础

每个城市都有在发展过程中留下的各种痕迹，城中村，一项承载了特殊深圳记忆的地方，完全可以做一些特色的改造和规划。可以改造成主题社区、文化展馆或主题公园……让深圳多一点历史沉淀，多一点文化气息。

城市的肌理类型如果过于单一，将是无趣和单薄的。如果深圳只有摩天大楼，购物广场，那这座城市一定是无趣的。一个以包容为文化的城市，应当“照顾”所有在这里生活的人们。

三、旧建筑改造保护案例借鉴

（一）借鉴大芬油画村：打造创业创新热潮的载体和基地

位于深圳龙岗的大芬油画村，原本是一个并不起眼的客家人聚居村落，占地面积0.4平方公里，该村原住居民350多人。1989年，香港画商黄江来到大芬，租用民房招募学生和画工进行油画的创作、临摹、收集和批量转销，由此将油画这种特殊的产业带进了大芬村。随着越来越多的画家、画工进驻大芬村，“大芬油画”成了国内外知名的文化品牌。从1998年开始，龙岗区和布吉街道两级政府开始对大芬油画村进行环境改造，并对油画市场进行规范和引导，同时加大了宣传力度，将大芬油画村作为独特的文化产业品牌进行打造。2004年11月，大芬油画村被国家文化部命名为“文化产业示范单位”。

深圳已初步建立起一个以基础研究为引领、产业及市场化为导向、企业为主体的创新载体体系。参照大芬油画村的经验，深圳众多“城中村”都有潜力参与甚至成为深圳如火如荼的大众创业、万众创新热潮的载体和基地。

（二）借鉴乌镇：部分保留综合整治，部分拆除重建还原历史

乌镇隶属浙江省嘉兴市桐乡市，西临湖州市，北界江苏苏州市吴江区，是典型的江南地区汉族水乡古镇，有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。

乌镇具有6000余年悠久历史，是江南六大古镇之一，1999年开始古镇保护和旅游开发工程。2014年11月19日始，乌镇成为世界互联网大会永久会址。

乌镇十字形的内河水系将全镇划分为东南西北四个区块，当地人分别称之为“东栅、南栅、西栅、北栅”。其中开放西栅和东栅为旅游景区，西栅原居民已几乎全部迁出祖居地，东栅、南栅、北栅有当地居民居住生活。

2001年，乌镇保护开发东栅工程东栅景区正式对外开放，一期景区面积约0.46平方公里，保护建筑面积近6万平方米，是中国著名的古镇旅游胜地。景区游程达2公里，由东栅老街、观前街、河边水阁、廊棚组成，工程全部完工后，东栅景区占地面积约为0.9平方公里，设有十多个景点。

西栅位于乌镇西大街，毗邻古老的京杭大运河，并有公路直通江苏、苏州和桐乡市区，交通十分便利，与东栅以旅游观光为主题不同，西栅打造的是商务旅游、休闲度假为主。西栅景区占地3.4平方公里，纵横交叉河道9000多米，需坐渡船出入，有古桥72座，河道密度和石桥数均为全国古镇之最，景区内保存有精美的明清建筑25万平方米，横贯景区东西的西栅老街长度达1.8公里，两岸临河水阁绵延1.8公里余。景区北部区域则是五万多平方米的天然湿地。

参照乌镇的规划设计理念，深圳也可遴选几个有代表性的城中村按照各自特色进行格局调整。将城中村划分成若干个区域，部分区域的居民全部搬迁腾出，打造对外开放的特色区；部分区域的居民仍居住原地，保持原有生活风貌，实现居民与社区共建设、共发展。

四、深圳城中村保护建议

（一）在深圳市选择2-3处具有典型代表、历史悠久的城中村，部分由政府出资收购拆除重建，部分综合整治重新规划布局

根据《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，明确特色小镇建设规模（一般控制在1平方公里左右为最佳）、建设标准、投资要求。

深圳典型城中村保护可以借鉴特色小镇发展思路，梳理深圳现有的城中村，挖掘各自特色，按照区域内产业发展特色，出台政策和安排资金扶植和培育各具特色的城中村，保护总方向是成为深圳几代创业者能集体缅怀历史、激励后人奋发向上的基地与深圳现代城市化历史博物馆。

1、南山城中村保护主题：高新技术人员的寻梦之旅基地

 南山区是高新科技人员聚集地，科技园周边的城中村城为众多来深之初科技人员的暂居之地，这里有他们的青春梦想，有他们的汗水欢笑，有他们对深圳最初的记忆。他们为深圳的创新与发展立下了汗马功劳，城中村廉价的租房和便利的生活配套为他们的创业提供了极大的方便 ，因此建议在南山科技园周边的城中村中筛选出一个具有典型意义的城中村，部分建筑质量较差，安全隐患较多的建筑由政府出资收购拆除重建，打造成为创新基地，另外部分综合整治重新规划布局，保留原居民居住的生活原貌，将社区复活成高新技术人员的寻梦之旅基地。

2、罗湖城中村保护主题 ：改革开放寻根之旅基地

罗湖是改革开放初期有最多故事的地方，罗湖桥、国贸、湖贝村等烙下了许多南下深圳创业人的创业梦想，建议将湖贝等类似城中村中部分建筑质量较差，安全隐患较多的建筑由政府出资收购拆除重建，打造成为改革开放寻根之旅基地，另外部分综合整治重新规划布局，将社区还原成南下深圳，勇闯改革开放前沿城市的老深圳人的改革开放寻梦之旅基地，还可作为了解深圳城市发展历史的对外窗口与城市历史教学基地。

（二）请专业咨询策划公司与规划机构，在保留原有大部分建筑的基础上，重新划定功能分区，重点思考如何再现当年社会风俗、繁华市景。

以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的保护模式进行部分重建，部分保留整治。比如，一楼改造成市井商业，二楼以上可策划做创客中心，扶持初来深圳创业者。

（三）灵活应用综合整治、功能改变、拆除重建三种城市更新方式

1、适合进行改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能的城中村，采用综合整治的方式进行城中村改造。

2、适合进行改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构的城中村，采用功能改变的方式进行城中村改造。

3、对于城市基础设施、公共服务设施亟需完善，环境恶劣或者存在重大安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的无特色城中村，则可采用拆除重建的方式进行城中村改造。

本文已刊载于《住宅与房地产》杂志2017年7月刊，引用或转载请注明出处。