《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深府292号）解析

历经多次修改，2016年12月，《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》经市政府六届五十四次常务会议审议通过；2017年1月20日，深圳市正式公布《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深府292号）。

（一）原征收办法存在诸多问题

自2013年5月1日《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深府248号）正式实施以来，在实践中存在以下诸多问题：

 1、补偿标准偏低（远低于城市更新），被征收人普遍不接受

 2、安置房源欠缺，产权调换难落实

 3、未经产权登记建筑价值评估无相应价格作指导，评估价格争议大

 4、非商品性质房屋产权调换，缺乏转为商品性质房屋的机制保障

 5、征收资金使用规范不明确，因征收产生的部分费用缺乏支付依据

 6、其他：缺乏确权办法、征收程序、征收决定的效力、司法强制执行等

（二）新形势的需要

1、土地利用形势严峻，亟需土地整备支撑 

截止2015年，我市建设用地面积已达975平方米公里，已接近陆域总面积50%的警戒线，在现有形势下，充分挖掘土地潜力，进一步拓展可利用空间，优化产业结构和城市空间布局、完善基础设施建设、保障重大项目落地主要依赖于土地整备；

2、城市高速发展，亟需房屋征收推动基础设施建设 

随着我市城市快速发展，轨道交通、路网建设、大型公共基础设施建设等重大项目加速推进，为保障基础设施建设能够与城市发展速度相匹配，需要大力推进房屋征收以推动基础设施建设，征收拆迁数量将一直保持在一个较高的水平，并将在长时间内面临巨大的工作压力；

3、现行补偿安置政策难以适应城市发展需求 

现行补偿标准严重滞后于市场，难以满足权利人合理预期

历史遗留违法建筑难于处理，严重影响土地整备及房屋征收进展：一方面，248号令规定的补偿标准十分严苛，权利人的抵触情绪激烈；另一方面，我市违法建筑的认定和查处工作程序复杂，难以在短时间内完成处理和确权工作；

4、实现利益共享，修改完善补偿标准，加快推进土地整备与房屋征收工作势在必行 

结合房地产市场发展水平，实现利益共享，修改完善房屋征收补偿标准（特别是未经产权登记建筑的相关补偿标准），确保权利人原有居住水平不降低，不仅是推进土地整备及房屋征收工作的现实需要，同时也是加快推进历史遗留问题处理、保障权利人合法权益的重大举措；

（三）改革创新方向

对原248号文进行修改及完善 ，出台《关于完善房屋征收补偿机制的若干意见》 及《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》；

1、通过《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》（以下简称《修改决定》）修订248号令的相关内容，适度提高房屋征收补偿标准；

2、通过《关于完善房屋征收补偿机制的若干意见》（以下简称《意见》）进一步补充完善房屋征收补偿机制。

1、2015年6月，为确实完善房屋征收补偿机制，确保补偿标准的合理性，市规土委就248号令实施情况和存在问题向各区房屋征收部门广泛征求意见；

2、2015年9月，市规土委起草了《关于完善房屋征收补偿机制的若干意见》（送审稿），向各相关单位广泛征求意见；

3、2016年3月，根据与市法制办的协调意见，同时结合目前有关《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑处理决定>试点实施办法》的修订思路，市规土委对《意见》（送审稿）进行了修改完善，形成了《决定》（送审稿）；

4、2016年5月，根据杨洪常委及市法制办意见，对突破248号令的内容，形成《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》；对补充完善房屋征收补偿机制的内容，形成《关于完善房屋征收补偿机制的若干意见》；

5、2016年9月，市规土委就《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》（征求意见稿）、《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（征求意见稿）面向社会公开征求意见，征求意见期限为9月10日至10月11日；

6、2016年12月，市政府六届五十四次常务会议审议通过《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函【2016】306号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深府令292号）。

（一）《意见》主要内容

1、进一步完善了房屋征收补偿机制 

（1）增加原村民祖屋类补偿

被征收房屋价值的1.5倍货币补偿；属原村民唯一住房的，按原村民“一户一栋”政策执行。

（2）增加取得《复工通知书》的工业类、公共配套类停建违法建筑补偿：

（3）增加原村民未开发建设的宅基地补偿

480平方米×100%住宅公告基准地价

（4）增加已批或已签订土地出让合同的空地补偿

2、明确了非商品性质安置房屋转为商品性质的转换机制

3、理顺了房屋征收预算资金管理机制

（1）按项目直接补偿费的10%安排不可预见费，房屋征收部门按实际支付给补偿对象费用的1%计提工作经费。

（2）市财政承担的房屋征收项目，由市财政部门按照房屋征收年度资金计划，直接一次性拨付给各区统筹安排使用

4、拓宽了安置房源储备渠道 

（1）安置房源可从本市存量保障性住房中予以安排；

（2）城市更新项目配建的保障性住房中，应当安排一定的比例用于征收安置，具体比例可由辖区政府会同住房建设部门确定；

（3）对于依法应予没收的住宅类历史遗留违法建筑，符合工程质量、消防安、地质安全条件的，可以作为征收安置用房。

（二）《修改决定》

1、建立了房屋征收补偿基准价格机制

为确保被征收人不因房屋征收导致居住水平降低，使“类似房地产的市场价格”更接近于市场交易价，《决定》规定市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。

2、提高已取得非商品性质房地产权利证书住宅的征收补偿标准

明确在248号令基础上，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。

3、完善未经产权登记建筑的征收补偿标准

《决定》将未经产权登记建筑按用途分为住宅类建筑和生产经营性、商业办公类建筑，并根据各类型建筑主体的不同对补偿标准进行优化调整，在适当提高补偿标准的同时，也体现了其应当承担的违法成本。