价涨量跌，高位调整----深圳市2016年房地产市场分析报告-简体中文版

2016年深圳房地产市场的“剧情”精彩。年初前三个月，楼市延续去年五月以来的暴涨涨幅，直至“3•25”政策出台，给投资客泼了盆冷水，深圳楼市成交量走低，呈现一片观望之态，楼市迅速进入调整期;紧接着，四月份二手房评估税费调整，观望情绪更加凝重;五月起营改增全面推广实施，二手房交易税减少，楼市冷清局面有所改善，但观望仍是主流;六月初，地王犹如惊天一声巨雷砸向深圳，再一次搅乱了市场秩序，地王旁楼盘“坐地起价”，“日光盘”成为楼市常态；让原本还在调整的楼市又现疯狂的迹象；随着十月份国家楼市调控政策力度加大以及深圳“深八条”出台，深圳楼市又再次陷入调整之中，第四季度，深圳楼市呈现价跌量跌的趋势，楼市慢慢回归理性。

深圳房地产市场全年运行情况

一、土地市场表现----城市更新仍为土地供应主力

1、土地供应与成交

2016年是深圳房价高位攀升的一年，房价的高企带动土地市场的火爆，2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交46宗地块，总成交面积为169.85万平方米,同比减少3.04%，对应建筑面积约683.56万㎡，同比增加34.58%。土地出让金额约为701.89亿元，同比增长61.1%，综合楼面地价每平方米10268元，同比上涨20%。

深圳2009-2016年土地招拍挂土地供应（万㎡）

2016年深圳工业和商办用地表现突出，全年工业用地成交用地面积约115.1万平方米，占比67.7%。

商办用地2016年深圳共成交量为28.72万平方米，较去年占比占比达16.9%。

而在纯居住用地方面，全年深圳仅有4宗土地入市，分别位于龙华、光明、大鹏和坪山，用地面积约23.97万平方米。据了解，深圳市2010年后宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应一直在超低位水平。

2016年深圳土地招拍挂土地用途分布（万㎡）

2、城市更新仍为土地供应主力

2016年全年，深圳城市更新项目前后六批获得审批，共91宗，拟拆除重建面积554.24万㎡，为同时期土地招拍挂面积的两倍，但同比下降21.99%。因深圳土地储备较少，土地供应重要来源以城市更新为主。

2011年-2016年深圳城市更新拟拆除重建面积

深圳市城市更新集中在宝安、龙岗和龙华区，龙华区城市更新项目数量最多，有22宗，龙岗区城市更新拟拆除重建面积最大，有1098542㎡，罗湖区最少，无一宗城市更新项目。

2016年深圳各区城市更新项目数量（宗）

2016年深圳市各区城市更新拟拆除重建面积（㎡）

3、住宅用地供应紧张，地王频现

1) 电建以82.9亿拿下龙华上塘地块，创龙华单价地王

2016年6月2日，深圳备受关注的龙华上塘商住地（A816-0060）经过紧张的现场投标、开标流程，最终被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平方米！据悉，编号为A816-0060的宗地，位于龙华上塘地铁站东北侧，占地35673.14平米，规划建筑面积14.6万平米，土地使用期限70年。

2) 龙光以140.6亿竞得光明地块，创深圳总价地王

2016年6月8日，光明新区出让今年首宗商住混合用地A646-0059宗地被龙光地产以140.6亿元竞得，楼面价高达2.76万元/平。A646-0059宗地总建筑面积509000平方米，土地使用年期为50年。该宗地由六个地块组成，其中地块A（商业用地+二类居住用地），地块B（二类居住用地），地块C（公园绿地和水域），地块D、E （公园绿地），地块F（城市道路用地）。土地总面积152441.86平方米，其中建设用地面积99230.05平方米，道路用地面积6596.33平方米，绿地面积（含水域）46615.48平方米。

土地市场小结

城市更新方面：龙岗、宝安、龙华为城市更新主力区域

2016年共6批城市更新项目，共91宗，拟拆除重建用地面积554.24万㎡，其中龙岗、宝安、龙华区共56宗，为城市更新主力区域；

深圳招拍挂67.7%为工业用地

2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交46宗地块，全年共计成交工业用地用地面积约115.1万平方米，占比67.7%。

二、商品住宅市场

1、总体情况：价涨量跌，高位调整

2016年，深圳商品住宅市场价涨量跌，总供应面积426.80万㎡，同比下降40.36%；总成交面积417.29万㎡，同比下降37.24%；成交均价53454元/㎡，同比上涨59.92%。

2005年-2016年新建商品住宅成交面积与成交均价示意图

年内两轮调控，导致供应和成交大幅下滑，“10.4“新政出台当月，深圳全月无新房供应，下半年供应环比下降21.78%，但价格仍持续上涨，成交均价56852元/㎡，环比上涨9.87%。

2016年深圳市商品住宅供应销售情况对比

2、供应分析：龙岗区、南山区为主力供应区域

2016年第四季度，受“10.4”新政影响，深圳市商品住宅批售面积为60.11万㎡，环比下降56.25%。

10月新政出台，预售严卡，整月无新增供应，11月开始市场逐渐消化政策，开始陆续新增供应，但货量仍显不足。

2016年1月-2016年12月深圳商品住宅供应面积（万㎡）

从区域供应来看，2016年龙岗区主力供应区域，供应占比达到44.58%，关内以南山区为主，占比达到19.70%。

深圳市各区供应面积比例示意图

3、成交量分析

“3.25政策”和“深八条”出台，市场观望气氛加重，4月份成交呈现持续低位。

2016年，是深圳楼市价升量跌的一年，正是由于房价的高位攀升，导致了多轮打压调控政策的轰炸，从325新政的二套房首付四成和非深户社保年限1改3，到104新政的二套房首付七成和非深户社保年限3改5，再到年底中央表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策的轮番发力，使得2016年前三季度不断攀升的房价，于四季度盘整回落。在调控效力的威慑下，2016年全年新房成交量大幅下滑近四成。2016年深圳市商品住宅成交417.93万㎡，同比下降37.24%。

2005-2016年深圳市商品住宅成交面积（万㎡）

2016年年深圳市商品住宅成交面积（万㎡）

4、成交均价分析：稳中有降，四季度回调明显

自2012年回暖到2016年上半年的升温，深圳市楼市交易量走势呈现起伏上涨趋势。根据深圳市规划和国土资源委员会数据，2016年深圳一手商品住宅共成交40443套，面积417.93万平方米，成交均价为53454元/㎡，环比上涨59.92%，大户型豪宅物业，是房价上涨的重要因素。

2005年-2016年深圳市商品住宅成交均价（元/㎡）

2016年1月-12月深圳市商品住宅成交均价（元）

2016年，是深圳楼市调控持续深化的一年，从年初的325新政到岁末的“深八条”，二套房首付到四成再到七成，非深户社保年限1改3再改5，频频收紧的调控政策，使得高亢的房价在四季度终于低下了高涨的头，调控效力彰显！2016年全年深圳楼市供求萎缩，市场低迷，观望氛围不断加重，不过由于中高端物业成交量增加，房价仍有十分显著的涨幅，欣慰的是，10-12月房价开始不断回调，市场又看到了买房的希望和曙光。

5、户型分析

由于限购政策的影响，楼市中的投资成分被极大地挤出市场，刚性需求在市场中占绝对地位，小户型成为主导方向。2016年全年深圳新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交28517套，共235.75万平方米，占全市总成交面积的56.4%，均价为44729元/平方米；90-144平方米的改善型物业成交7222套，面积87.13万平方米，占总成交量的20.8%，均价为47328元/平方米；144平方米以上的大户型共成交4704套，面积95.06万平方米，占总成交量的22.7%，均价为80707元/平方米（见下图）。

2016年深圳新建商品住宅成交户型分布

6、区域分析

2016年深圳市各区新增商品住宅成交情况为：宝安区成交量最大，共成交15662套，面积150.56万平方米，占全市的36.00%；龙岗区成交15284套，共137.48万平方米，占比为35.2%；南山区6889套，共91.36万平方米，占比为21.8%；罗湖区1702套18.24万平方米，占全市的4.4%；盐田区成交564套，面积5.48万平方米，占比1.3%；福田区342套，5.25万平方米，占全市1.3%。

2016年深圳新建商品住宅成交面积区域分布

各区域成交价格如上图所示，福田、南山两个区价格在80000元/平方米以上，分别达到83292元/㎡、82185元/㎡，关内其他两个区罗湖和盐田价格分别为64330元/㎡、44606元/㎡。原特区外的宝安、龙岗三区房价则分别为47555元/㎡、39564元/㎡。

2016年深圳市各区域房价

三、商业市场----价格波动调整

2016年楼市调控政策频频收紧，限购限贷政策不断升级，持续的调控令市场资金变得谨慎，楼市前景不明朗，观望氛围加重，商业地产受挫。

1、供应分析：同比下降21.11%

2016年，全市商业供应面积为116.81万㎡，同比下降21.11%。其中，第四季度供应进一步下跌，为16.72万㎡，环比下降31.7%。

2016年深圳市商业批准预售面积（万㎡）

2、成交分析：全年成交平稳

2016年，全市商业成交面积67.05万㎡，同比下降29.48%，在2015年市场整体行情火爆之后，2016年市场所有回落，后三季度成交逐步减少。打压高房价、楼市调控政策转向，市场观望和谨慎，是造成2016年商业成交量下滑的主因。

2016年1月-12月深圳市商业成交面积（万㎡）

3、价格分析：同比增长24.77%

2016年，深圳商业市场由于成交区域结构变化，导致成交价格波动幅度较大。

2016年1月-12月深圳市商业成交价格（元）

四、写字楼市场----价涨量跌，波动起伏较大

1、供应分析：同比下降49.34%

2016年随着经济环境的不景气和楼市调控的深入，写字楼市场转冷。2016年深圳市预售面积50.74万㎡，同比下降49.34%。

2016年1月-12月深圳市写字楼预售面积（万㎡）

2、成交量分析：同比下降42.35%

2016年深圳市写字楼成交面积30.50万㎡，成交套数1939套，分别同比下降42.53%和47.54%。

2016年1月-12月深圳市写字楼成交套数

2016年1月-12月深圳市写字楼成交面积（万㎡）

3、成交均价：整体呈下降趋势，同比增长13.33%

由于成交结构变化，深圳写字楼价格波动较大，8月份开始下降趋势，但年底有所反弹。2016年深圳市写字楼成交均价为58130元/㎡，同比增长13.33%。

2016年1月-12月深圳市写字楼成交均价（元/㎡）

深圳市房地产市场预警分析

1、深圳房地产供销比

商业、写字楼超预警，住宅相对合理可控。

2016年上半年深圳楼市的表现可谓跌宕起伏，1-3月市场的量价逼空，直接倒逼325调控新政出台，4-6月受新政影响楼市成交量大减，市场观望氛围加重，供需双方开始博弈。就在市场逐步进入调整态势之时，6月份龙华和光明双地王的出现，再一次搅乱了市场秩序，房地产市场再次火爆起来，住宅价格创历史新高，在此情况下，史上最严的“10.4新政”出台，进一步对房地产市场进行了调控。

“高库存”的标准一般是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量，也就是说，如果一个城市的去化期超过15个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。根据深圳市规划和国土资源局公布的各类型物业库存量和相应最近12个月的月均成交量，计算深圳市各类型物业的库存去化周期。从下图可以看出，深圳市2016年各月度商铺库存去化周期在20-40区间波动，中间有起伏，但总体呈现下降趋势；写字楼库存去化周期在13-30区间波动，总体明显下降趋势，但年尾出现反弹；住宅去化周期在5-10区间波动，全年呈现平稳趋势。

从以上数据分析，深圳市目前商铺、写字楼库存超过警戒线，存在过量隐患；而住宅市场，去库存周期在5-10区间内，处于相对合理可控区间。

2016年上半年深圳各月各类物业库存去化周期

2016年，商铺各月度供销比波动较大，在1月份到高峰后下降，五月份又是一个中高峰，然后呈现下降趋势，在9月份出现最高峰，达到全年月供销比最高值5.7，然后呈现下降趋势。

2016年深圳市商铺各月度供销比

写字楼各月度供销比也波动起伏，变化较大，2月为全年最低值，3月份为全年最高值4.2，然后呈现下降趋势，8月又出现高峰3.9，年尾出现上升趋势。

2016年深圳写字楼各月度供销比

住宅物业，2016年上半年各月供销比先低后高，9月份达到最高点1.90，然后逐渐降低。

2016年深圳市住宅各月度供销比

2、深圳房价收入比：高位稳步上升

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2016年深圳房价收入比。

根据英联统计数据， 2015年深圳年人均可支配收入44633元，名义上增长9.0%，按照同样的增长比率，预计2016年的年人均可支配收入为：44633×（1+9.0%）=48650元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：48650×2=97300元。

根据英联的监测，2016年深圳新房的成交均价为53454元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×53454＝3741780元。

根据上述数据，可估算出2016年深圳的房价收入比＝3741780÷97300≈38倍！远高于2015年的房价收入比（26倍）。由于2016年深圳房价上涨过快，导致深圳房价收入比在2015年飙涨的基础上再度飙涨（2014年17倍，2015年26倍），而且远高于国际上限（6倍），即按2016年深圳的房价，一对夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约38年才能负担得起购房款。从住宅自住需求层面看，深圳市居民收入水平和支付能力难以匹配高昂的房价。

2016年小结

2016年是深圳楼市的调控元年，始于2015年亢奋暴涨的房价，在2016年再次展现出节节攀升的飙涨苗头。面对失控的房价，各种调控政策紧罗密布，遏制高房价频频加码，从325新政二套房首付4成和非深户社保年限1改3，到“史上最严深八条”的二套首付7成和非深户社保年限3改5，再到年底中央表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，一步步收紧的调控举措，威力四射！

调控效力先量再价，从2季度开始成交量不断下滑，从4季度开始房价逐渐回落，深圳楼市在2016年上演了一场量价调控的拉锯大战，最终在12月份以量价齐跌的画面完美收官。

2017年展望与预测

1、国内经济环境方面：经济增速放缓，房地产业地位稳固

有预测称2016年宏观经济增速为6.7%，2017年中国经济持续探底。在传统产业不济的背景下，房地产业作为支柱产业地位仍十分稳固，虽然目前开启打压调控通道，其目的只是调控高房价，房地产业的重要性不言而喻。

2、政策方面：后市有望继续加码

始于2016年的325新政，从提高置业门槛开始，标志着自2015年以来的宽松化政策终结，楼市调控由此进入收紧化时期，2016年打压政策不断加码，从二套房首付到四成再到七成、非深户社保年限1改3再改5，2016年年底，中央表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，业内分析2017年仍会有具体的调控细则出台，如进一步收紧限购限贷，增加土地供应和商品房供应等，可以预测，2017年仍是楼市打压调控政策加码的一年。

3、价格方面：需求旺盛，房价高位震荡

2016年深圳楼市量跌价升，在政策的不断紧绑下，房价在四季度终于有所回落，但仍维持高位，10-12月均价在55000元上下波动，2017年，预计调控仍将持续，房价保持高位震荡或小幅上涨，全年的房价涨幅在10%-15%左右，预计全年的成交均价为58000-60000元/平方米。

4、成交量方面：整体反弹无力

从2010年1月到2016年12月深圳房地产市场的量价表现来看，2017年，政策仍是收紧状态，成交量难以达到高位，将维持在低位继续调整。

5、需求方面：库存有限，供需矛盾突出

数据显示，截至2016年12月31日，深圳楼市库存量仅为3806512平方米/34663套，按照2015-2016年的月平均销售速度来看，这个存量8-9个月即可售完，深圳楼市没有去库存的压力，相反，随着土地资源的日益紧张，供应紧缺一直是深圳楼市面临的大难题，供需矛盾在以后会更加突出。