房地产开始流行合伙人机制

从2014年年初万科首次推出合伙人制度后，房地产业的“合伙制”热潮开始从民企扩散至国企，包括绿地、龙湖、碧桂园、越秀地产、首创置业等房企均加入其中。

是什么催生了合伙人机制？

2004年初，万科首次推出合伙人制度。接着，绿地在借壳金丰投资实现上市时，也完成了“合伙人制”的改革。不到一年的时间，“合伙人”的概念已经在房地产行业内持续地发酵。如今，不仅是碧桂园、龙湖等民营房企推出各自版本的事业合伙人制度，甚至房地产业的“合伙制”热潮开始从民企扩散至国企。高管持股，项目跟投这种模式已经在冲击着旧的经营理念。有人预测，再过一段时间，也许就真如万科高层所言，“去精英化”的清洗将在房地产行业当中形成新的管理浪潮。

业内人士指出，虽然房地产开发企业给高管和项目操盘者的薪酬与其他行业相比还是比较体面的，但和他们所创造的价值相比可能也不一定是完全匹配的，以至于开发企业的高管频繁跳槽甚至下海创业的事情屡见不鲜，如中海、金地、万科都有这样的案例，而且‘出走下海’的这批人往往都是特别有能力的，做一个股东，搏一下，操作一个项目就是数千万甚至上亿，而其间所付出的成本也就是几年时间而已。所以，也就几乎是同时，万科与绿地这两家不相伯仲的大型房企都将“合伙人制”的问题推向了台前。

不少行业人士认为，过去30年，房地产行业的竞争主要是围绕着土地与资金而展开，而当人才在房企发展中的作用和地位日益显著时，人才在企业管理转型突破中的角色将显得更加关键，可以想象，未来管理模式和人才才是房企竞争的核心要素。

合伙人热潮在房企中扩散

2014年3月的万科春季例会上，万科首次披露了即将推行“事业合伙人”制度的内容：在集团层面成立合伙人持股计划，一个200多人的经济利润奖金获得者成为万科首批合伙人，通过共同持有万科的股票，“决定万科的未来往哪里走”。而在项目层面，万科则成立项目跟投制，除高级管理人员外，其他员工自愿参与项目投资，万科对跟投项目安排额外受让跟投，投资总额不超过该项目资金峰值的5%，遵循市场化运作。

同年10月28日，龙湖宣布采纳限制性股份激励计划，具体措施为：受托人汇丰信托以龙湖地产提供的现金在市场上购入龙湖股份，并以信托形式代龙湖相关选定雇员持有，直至该等股份按计划规则归属于相关选定雇员为止。受托人于该计划期间，可购买的最高股份数目不得超过龙湖地产于采纳日期已发行股本总数的3%。

从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。这一跟投制度中，除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要对项目强制跟投外，其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投，其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%，集团员工可投资所有项目，但占比不高于5%。这一跟投制度也规定了回报机制：当项目获得正现金流后，利润就可分配，所得利润可用于投资下一个项目，也可交给集团公司有偿使用；项目有盈利时，可进行分红；但如果项目出现亏损，参与者不可退出。值得注意的是，在项目投资期间，参与者则进出自由。

2015年2月5日，越秀地产透露佛山禅城佛平路项目首次设立雇员奖励计划，该项目管理团队成员及核心员工将参与对项目公司的股权投资。合资格管理层成员就一个项目所做投资的总额可能各不相同，但每间项目公司全体合资格管理层成员所持的股权合共将低于其股权总额的10%。就开发佛山禅城佛平路地块项目而言，全体合资格管理层成员所持的股权总和将不超过2%。

职业经理人成为“利益共同体”

虽然，不论是合伙人制的实施范围，还是合伙人在项目中的占股比例，越秀地产的合伙人制比万科、碧桂园的都略显保守，但依然可以看出房企的股权激励似乎已渐成“燎原之势”。

其实合伙人制度还带有鲜明的职业经理人烙印。但是，与以往的职业经理人相比，房企在采取合伙人制度后，股东们在做决策时，可能更多的时候会站在公司利益的角度去考虑问题，而不是像在职业经理人阶段那样，只追逐个人利益。落地到具体项目上，作为合伙人会考虑到项目利益最大化和社会效益最大化，设计的楼市产品也会更慎重。

但与阿里巴巴、小米等互联网公司的合伙人制度相比，几乎所有房地产公司都存在一个天然缺陷：他们在公司成立之时已经是股份制架构，严格遵守“同股同权”的原则，即谁的股份多谁说了算，公司的发展战略、激励制度都是由董事会投票决定，而并非像阿里巴巴那样由少数股东决定董事会。

与员工持股相比，项目入股的收益更为直接，无论是万科的跟投制度还是碧桂园的成就分享计划，均是通过提取一定比例的项目净利润奖励员工，从而达到激励效果。但由于项目收益受市场环境变化影响更大，在房地产利润率逐渐下滑的大背景下，激励效果的可持续性也有待观察。