英联参加2015房地产估价规范培训

2015年10月20-22日，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司组织全体人员参加了2015房地产估价规范培训，以下是主要内容整理，主要对比区别1999版内容：

1、本标准属国家性的行业推荐性标准，非强制性标准；但在没有其他标准执行的情况下，一般应执行该标准；

2、实际估价作业中，不一定必须与估价规范完全一致，可以创新，但应保持原则一致；咨询类报告可以不依据规范格式；

3、本次修订的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）自2015年12月1日执行；凡属以房地产为主的整体资产（其中可包括部分无形资产、债权债务等）均可由房地产评估机构评估；

4、独立、客观、公正、合法原则调整为非普遍性原则，结合估价目的，恰当使用估价原则；特殊情况下的估价（如针对性较强的咨询服务）可不一定遵循独立、客观、公正原则；具有咨询性质的估价不一定遵循合法原则（即估价对象不一定非得是合法房地产），但假设与限制条件中应进行详细说明；

5、评估结果可表述为评估价格或评估价值，视具体估价目的用途选择使用；

6、涉及估价对象实际用途、登记用途、规划用途之间不一致的情形，不一定非按登记用途或规划用途估价，即可根据估价目的确定估价所依据的用途；

7、当估价委托人为估价对象权利人时，应查验权属证明原件；其他情形，可仅查看复印件；

8、现场查勘时，必须对估价对象外部状况和区位状况进行实地查勘，内部查勘可视具体情形，如没能进行内部查勘时，应作为估价假设中的依据不足假设在报告中说明详细原因；

9、整体房地产的个别部位或部分房地产（如整体为5层的房地产仅需对其第3层估价时）不宜采用成本法进行估价；

10、估价方法的选用应避免循环使用，如采用假设开发法估价时，开发后的房地产价值不得采用成本法估价；

11、在选用估价方法时，若仅适用一种方法时可仅选用该一种方法；若可选用多种方法时，宜全部选用，需做取舍时，应结合估价结果，即估价结果确定时不宜采用的那种方法的结果的，该估价方法尽量不要在估价方法选用中选用；

穷尽估价方法：即能用的全部用，不得随意取舍；

优选估价方法：根据估价目的和估价对象，择优选用估价方法；

本次估价规范是二者的折衷方案，主要体现在“宜”字上；

12、在采用收益法时，持有期或收益期一般为5-10年，运营费用的确定应参考租赁合同的约定，由承租人承担的不应计入费用；报酬率采用市场提取法时应选取不少于3个案例；

13、采用成本法估价时，销售费用计算利息；各项支出计息期应分别自其发生时至建设期结束时止；投资利息计算基数可以常年平均投资额为基数（每年可能不一致）；成本法在确定利润率时应考虑其建设周期，可以以年利润率为衡量标准；

14、在运用假设开发时，建议采用静态分析法；应用前提应三选一（业主自行开发前提，自愿转让前提，被迫转让开发前提）；

15、谨慎原则在抵押报告中的体现就是“就低不就高”的原则，一般取值应在平均线以下范围；

16、应注意“现状价值”和“市场价值”的区别，现状价值不一定是最高最佳利用价值，而市场价值一定应是最高最佳利用价值，所以在报告中应注意措辞使用；

17、关于评估报告撰写

（1）估价报告的撰写应避免前后不断重复，报告的不同的地方应披露有针对性的内容即可；

（2）在结果报告中，价值类型部分仅写明估价对象价值或价格的名称，不必解释其含义；

（3）涉及估价方法选用部分，结果报告中仅需说明方法的名称、定义即可；技术报告中无须再写明定义，但应重点阐述选用的分析依据或理由；

（4）抵押报告中变现能力分析及风险提示建议放在技术报告最后面，如委托方有要求的则可按委托方要求具体调整；

（5）估价师声明部分不再放入估价师签名、现场查看说明、及是否有专业帮助说明；

（6）假设事项的说明应严格按照5类假设情况进行阐述，不得缺项，如不存在某一项假设事项时，也应保留该标题，内容表述为“无”即可；其中“未定事项假设’目前仅指土地利用规划方面；

（7）估价对象的描述应以文字描述为主，不宜仅采用表格方式，可作为文字描述的辅助方式；

（8）查勘日期应表述为时间段，即进入现场之日至完成之日，而非某一天；

（9）最高最佳利用分析（非使用），应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或特殊利用中进行分析；

（10）应注意规范中及评估报告中的“规范用词”表述。