一线城市拐点已现 投资需慎行
在中央出台系列宏观调控政策后，除上海少数几个城市外，一线城市楼市表面仍给人“大好春光”的感觉。殊不知，市场种种症状表明，以上海为代表的一线城市楼市拐点已现，深圳自去年下半年开始的房地产价格快速补涨行情已经结束。深圳很可能步上海后尘，遭受政策打压。
当然，开发商及投资者对未来房地产市场的乐观预期，也是有一些事实基础的：国家发改委和统计局公布的 调查显示，今年三季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格上涨 5.5% ， 深圳、北京一线城市的楼价涨幅均超过 10% ；近两个月，深圳新开盘的商品住宅项目中，宝安中心区个别项目开盘均价高达 15000 元 / 平方米；本周 A 股市场的反弹由深圳地产股板块整体发动。
要看清楚的一点是，自去年下半年开始，疯涨的房价已让深圳陷入了一场全民投资房地产的运动中，但是理性分析未来的市场走向，投资者还是应该谨慎入市。
深圳地产的市场化程度较高，价格基数也较高，因此在 2000 年开始的以上海为代表的全国性的楼市快速升温的五年中，深圳楼市较少受外界市场波动影响，房价涨幅控制在 5% 左右，呈现出独立的市场状态。
但是，自去年下半年开始，深圳楼市一反常态，在国家大力实施宏观调控的背景下，深圳南山、宝安、龙岗等区的部分商品住宅的价格在两年中几乎翻了一番，楼市的快速上涨效应使深圳这样一个最具全民投资意识的城市开始沸腾。在“地荒论”、“豪宅稀缺论”等炒作炮火的推波助澜下，发展商高举高打，终于用一年半时间把深圳新盘的楼价水平从平均不到 7000 元 / 平方米推到了近万元大关。
与此相反，三级市场的交易情况不容乐观。自 5 月一系列政策相继出台后，深圳房地产三级市场交易量大幅下降，发展商对楼市的过度预期和投资消费者从狂热转为冷静，将楼市带入一个尴尬的观望期。 6 月新政以来，去年房价上涨最快的南山区成交量锐减，至今总成交面积还不到 4 月最高水平的一半；再看看今年房价上涨较快的宝安中心区，已售完的新商品住宅亮灯率仅 30% 左右。
由此可见，新出售的商品住宅投资比例在逐步扩大。与各种投资资本比较均衡的上海房地产市场相比，以深港投资客为主的房地产投资市场显得不堪一击。虽然 10 月份全国房地产市场价格开始分化，但深圳、大连、北京、天津等房地产价格持续快速攀升的主要城市显然会成为中央深化地产调控政策的重点。
随着年底房地产信贷的加紧收缩、银行再次加息、房地产税制的深化改革、汇率调整加速等预期的兑现，深圳等主要市场的房地产价格可能将会出现较大幅度的下挫，发展商和买家应密切注意政策和市场动向，同时投资者应该谨慎入市，特别是远离那些定价明显偏离价值的楼盘。
（英联国际不动产董事长 郭建波）
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