《第一财经日报》专访英联国际不动产董事长郭建波
中国最荒唐的争论就是泡沫之争。事实上，卖东西的人是完全没有资格去评论价格的，应是买东西的人才有发言权
“当房地产行业成为全国上下关注热点的时候,也正是其真正经受考验的时候。”郭建波在他那坐落于深圳中心区的办公室接受《第一财经日报》记者专访时开门见山地表示。
在上世纪90年代初获取南开大学经济学博士学位后，郭建波南下深圳进入房地产研究领域，广泛地接触一线市场，积累了丰富的市场操作经验。在经营企业的同时，他以特有的经济学思维方式分析市场，直率地表达自己的观点。年初，英联国际发布了《2005年中国房地产市场趋势分析报告》，报告认为2005年是房地产市场的政策拐点，而事实也验证了这一点。
郭建波认为，对于市场来说是来不得半点虚假的，不能去盲目哄抬。在年初深圳主办的一次全国性房地产形势论坛中，来自南北方的开发商众口一词地说房地产市场没有泡沫，他就像《皇帝的新装》里那个天真的孩童一般，勇敢地站出来说道：事实就在眼前，为什么还要否认呢！他的率真与坚持让许多人感到汗颜。
在房地产新政策频出之时，本报记者就如何更透彻地分析房地产市场以及民营房地产企业未来走势等问题对郭建波进行了一次专访。
“专业泡沫”使市场失真
《第一财经日报》：在3月份，温总理的政府工作报告中提出了“抑制房地产价格过快上涨”的要求后，从中央到地方、从宏观到微观的一系列政策都已相继出台，这同时也与您在年初发布的关于2005年是房地产政策拐点之说相吻合，请您谈谈这些政策将对市场带来怎样的影响？
郭建波： 政策对市场的影响，都有滞后性，应该从长远来看，最好是放在政策（推出）之后的半年或一年的时间段来分析。从目前的状况来说，我认为对市场有短期影响和波动，未来将会朝有利的方向发展。比如现在我们公司在外地的楼盘销售明显遇到障碍，4、5月份的销售量减少三四成，这对公司来说赢利肯定会受到影响。但反过来又是一种机遇，我认为这轮政策主要是挤掉市场中的 “ 专业泡沫 ” ，留下了比较实在和专业的公司，我们欢迎新政策。
《第一财经日报》： 去年市场上谈论最多的就是“泡沫”，现在是否已到了该结束的时候？
郭建波： 中国最荒唐的争论就是泡沫之争，历史上也曾有过许多大的学术讨论，但没有像这样荒唐的。卖东西的人和不卖东西的人在争价格高不高，早就应该停止了。卖东西的人是完全没有资格去评论价格的，应是买东西的人才有发言权。
《第一财经日报》： 您认为泡沫之争已成无稽之谈，但在上面您又提出了一个“专业泡沫”的概念，能否对此作一解释？
郭建波： 房地产的产业链主要包括投资商、发展商和专业公司等。其中，专业公司包含市场策划研究公司、建筑规划公司、广告公司、中介公司和融资销售部门等一系列为发展商提供专业服务的公司，“专业泡沫”就由这些公司在运作过程中产生，是房地产泡沫的重要组成部分。“专业泡沫”影响了其专业性，使市场失真，他们的背后都是一些合同和收费。
“专业泡沫”如何产生
《第一财经日报》： 那么您认为这些“专业泡沫”是如何串联起来形成房地产的泡沫？
郭建波： 我从事房地产行业已有十多年的时间了,多次组织参与的项目从拿地到销售的整个过程。其中,所有的环节中策划是第一步，泡沫也是最严重的。策划在英文里找不到这个词，是PLANNING计划的意思，但是在中国出现在许多行业中，尤其是在房地产行业。他们能够策划出地中海风格、西班牙风格等，他们都没有去过的地方，到底有何不同都不清楚，但是为了赚取更多的利润，他们能够策划出所谓的风格作为噱头来包装产品。深圳是策划泡沫的发源地。好在这种现象已在改善，中式建筑在北京、成都等地逐步成熟。
第二步的“专业泡沫”当属规划，我们现在的规划并没有很好地去规划利用土地和城市功能，而是一种破坏功能的规划。中国近二十年的经济发展，以及最近五年的快速城市化，地方政府的规划到底给城市带来了什么，现在我们知道，未来就更清楚。原来学前苏联现在学欧美都没有学好，城市规划由市长拍板决定，商业规划就由所谓国际规划机构来操作，他们不了解中国国情和城市现状。规划里面有泡沫，强调规划是强调规划可以收费，它是一个程序，所以可笑的是几十亩地也搞个规划，甚至还国际招标，这其实就是一种作秀。
房地产中最大的泡沫是中介泡沫，还有广告更是彻底的混乱，基本上是一群疯狂的年轻人，没有任何文化内涵、没有学过专业知识，只不过翻教材，道听途说、到处模仿。最后就是金融界，因为房地产是优质的按揭和贷款业务，其实暗藏很大的风险，现在从这一轮的政策才发现，每一个环节中都有泡沫。
“专业泡沫”危害城市以及城市文化
《第一财经日报》： 制造“专业泡沫”的目的是什么，与房屋真正的价值是怎样的关系？
郭建波： 制造“专业泡沫”的目的就是为了抬高房价，这也就是房地产暴利的来源。比如原本卖7000元/平方米的房子卖到了9000元/平方米，这中间的2000元就花在策划、规划、中介、广告中了。房地产的成本是泡沫成本，与本身的价值无关。有的策划公司请国外元首或当红明星为楼盘造势，这种做法与房地产的价值无关，他们这么做也只是追求泡沫价值而不是实物价值，不是真正的使用价值。房地产泡沫的受害者就是中国城市的破坏和文化的破坏。
《第一财经日报》：“ 专业泡沫”在哪里的表现更加突出？您认为应如何挤出这些“专业泡沫”呢？
郭建波：“专业泡沫”在大城市的表现尤其突出，谁的“专业泡沫”制造能力强，谁就能更好地生存。所以由房地产触动整个经济和社会的讨论，还需要继续深入下去。我们对房地产市场应有重新认识，对于泡沫的形成也应有重新认识，才能有助于挤出“专业泡沫”，市场才能理性健康地发展。
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